У нас в гостях Вероника Бакулева – руководитель и собственник агентства недвижимости «Город. Свои на юге Сибири». В рамках цикла программ «Простым языком о рынке недвижимости» мы поговорим о материнском капитале при покупке и продаже недвижимости.

Расскажите, что можно купить с использованием материнского капитала?

- Начну с хорошей новости про материнский капитал – с 1 февраля 2025 года прошла индексация маткапитала. То есть за первого ребенка сумма увеличилась на 46 тысяч, а за второго ребенка – увеличилась на 60 тысяч. Это приятная новость. Дети должны быть рождены после 1 января 2020 года. Также маткапитал дают и за усыновленных детей.

С помощью маткапитала можно купить квартиру либо дом на вторичном рынке, можно купить комнату, можно отремонтировать жилое помещение, которое уже есть в наличии или вы только покупаете. Можно внести средства в счет ипотеки, как первоначальный взнос, таки на погашение текущего кредита. Можно участвовать в долевом строительстве и купить квартиру в новостройке. Можно построить дом. Можно приобрести дом вместе с участком. Можно купить участок со старым домом и использовать маткапитал на его реконструкцию. Также можно использовать региональный материнский капитал для покупки земельного участка.

При использовании маткапитала, обязательно ли выделять доли детям в имуществе?

- Такой программы не существует больше ни в одной стране мира, но давая такие деньги, государство требует выполнить некие обязательства. Это обязательство – выделить доли всем членам семьи. Иногда мне задают вопрос – если супруги в разводе, то отцу выделять долю в жилье не нужно.

А если этого не сделать?

- Если вы не выделяете доли детям, то вы не выполняете обязательства перед государством, в частности, перед социальным фондом. Какие могут быть последствия? Большая часть последствий наступает для покупателей недвижимости, где не выделены доли детям. В этом случае суд может признать сделку недействительной и обязать выделить доли детям. Либо вернуть квартиру, в этом случае покупатель может остаться и без недвижимости, и без денег. Если доли не выделены, дети выросли и узнали, что их права были нарушены, в этом случае в течение трех лет после наступления совершеннолетия, он имеет право предъявить свои права на доли в уже проданной недвижимости. Суд будет возвращать эти права, даже если эта недвижимость может быть перепродана. Если Социальный фонд обнаружит, что родители не исполнили свои обязательства, не выделили доли детям, он может потребовать вернуть средства маткапитала.

До какого возраста ребенка можно использовать материнский капитал?

- Если мама до его 18 лет не использует средства маткапитала, он может сам использовать деньги на покупку жилья или на другие нужды, указанные в законе.

Можно ли напрямую рассчитываться средствами маткапитала с продавцом недвижимости?

- Да, можно, но есть ограничения. Пока ребёнку не исполнится три года, напрямую продавцу вы эти деньги передать не можете. Но если вы покупаете недвижимость в ипотеку, либо у вас уже есть действующая ипотека и родился ребенок, появилось право на маткапитал, вы можете его, не дожидаясь трехлетнего возраста.

Как продать это жилье, которое было приобретено с использованием средств материнского капитала?

- Продается такое жилье только с разрешением опеки и только через нотариуса. Опеке нужно показать, что вы собираетесь улучшить жилищные условия детей, продавая это жилье, вы купите что-то больше и лучше, у детей доли вырастут.

Если был использован материнский капитал, но доли не выделены, то можно обратиться в опеку при продаже такой недвижимости, с указанием, что доли будут выделены в новом жилье. Опека дает на это согласие, но у этого ведомства нет полномочий отслеживать использование материнского капитала. Им важно, чтобы ребенок был обеспечен жильем, чтобы его права не были ущемлены. Таким образом тоже не следует поступать. Потому что не отслеживается цепочка купли-продажи и ваши дети потом также могут подать в суд на признание той сделки недействительной, потому что там не были выделены доли. Могут в суд подать и родственники, чтобы восстановить нарушенные права детей. Потому что родители бывают разные, кто-то пытается нажиться на этом за счет детей.

Вы сказали, что восстанавливать права детей будут за счет конечного покупателя этой недвижимости. Как обезопасить себя?

- Суд будет «раскручивать» все сделки до самой покупки с использованием маткапитала. Почему будет страдать конечный покупатель, потому что жилье будут изымать у него, и деньги никто не будет возвращать. Это всё очень сложно. Выделение долей детям не такая уж сложная процедура. Если вы при покупке недвижимости выделяете детям доли сразу же, это указывается в договоре. После это можно сделать через нотариуса, но это будет платно. В любом случае это нужно сделать.

Если человек приходит в ваше агентство, вы проверяете эти нюансы?

- Обязательно проверяем, запрашиваем остаток по материнскому капиталу, либо платежное поручение, куда был использован материнский капитал. В нашем агентстве есть юридическая проверка, но не на 1000%. Такой нет даже у банков, может я кого-то этим удивлю. Но 99% мы даем гарантии на то, что у нас юридическая проверка достоверна.

Обязательно ли сделка должна быть нотариальной при использовании материнского капитала?

- Если вы продаете объект недвижимости, где использовался маткапитал при расчетах, то сделка обязательно должна быть нотариальной и с участием опеки. Если вы покупаете объект недвижимости с использованием маткапитала, то сделка может пройти в простой форме в МФЦ либо через банк.

Что за справка нужна при покупке жилья с использованием маткапитала?

- Сейчас появилась информация, что нужна справка о соответствии жилья и пригодности его к проживанию. 26 декабря 2024 года были приняты поправки в федеральный закон о маткапитале. Теперь чтобы купить  дом либо часть дома, нужна справка от продавца о годности жилого дома для проживания. Где получать такую справку? В Абакане в администрации пояснили, что нужно написать заявление на обследование жилого помещения и признания его пригодным для проживания. Такое заявление рассматривают в течение 30 дней, выдается заключение о пригодности, которое действует один год с момента выдачи. Также такая справка нужна при реконструкции или строительстве жилья с участием маткапитала.

А тем, кто купил жилье раньше, нужна такая справка?

- Если вы купили жилье до 1 января 2025 года, то такую справку вам брать не нужно.

Кроме маткапитала государство дает еще какие-то субсидии на покупку жилья?

- Да, если у вас родился третий либо последующий ребенок, в этом случае государство выплачивает еще субсидию в сумме 450 000 рублей, которую можно направить на погашение действующего ипотечного кредита. Еще на третьего или последующего есть региональный капитал, в Хакасии, это порядка 100 тысяч рублей с индексацией на погашение ипотеки либо на покупку земельного участка.

К нам приходят люди, у которых есть материнский капитал, еще субсидия в 450 тысяч и 100 тысяч регионального капитала, и они думают, что это наличные, которыми они могут воспользоваться при покупке недвижимости. Но в этом случаем можно использовать напрямую только маткапитал, а субсидии используются только на погашение ипотеки, а региональная еще на покупку земли.

Как сейчас себя чувствует рынок недвижимости после повышения ставок по кредитам?

- Затишья на рынке недвижимости никогда нет. Я только приветствую увеличение ставок на вторичном жилье, потому что людям дали возможность понять, что сейчас происходит, посчитать свои деньги, свои возможности. Это будет передышка, потому что мы все равно ждем снижения ставок по ипотеке. Сейчас очень много идет людей с наличными средствами покупать недвижимость. Поэтому когда говорят, что у людей нет денег, я не верю.

Кажется, что такие высокие проценты не способствуют повышению рождаемости… В других странах проценты ипотеки ниже.

- Я не могу говорить за другие страны, потому что там я не рассматривала программы ипотечного кредитования, программы помощи семьям с детьми. Ставка у нас большая, но никто же не заставляет брать сейчас, можно немного подождать. Потому что сейчас много квартир стали уходить банкам, так как люди не рассчитали выплату ипотеки.

Реклама. ИП Бакулева Вероника Владиславовна ИНН 191001980509

erid F7NfYUJCUneRHUX2MZXu