В гостях у нас Владислав Волобуев, кадастровый инженер, руководитель компании «Гео-Актив». Сегодня поговорим о регистрации дома. Казалось бы: построил, зарегистрировал — какие проблемы? Но нюансов очень много. Начнём с главного: в каких случаях дом регистрировать обязательно, а в каких можно и так жить?
- С 1 марта 2025 года Законом №487-ФЗ ввелся принцип «построил – оформи», в соответствии с которым эксплуатировать построенные здания и сооружения можно только после их оформления в собственность. Без этого нельзя подключить объект к коммуникациям, таким как электричество или вода.
Регистрация — это юридический факт подтверждения строения. У дома появляется кадастровый номер, площадь, кадастровая стоимость. Обязательным стал адрес — без него не зарегистрируют.
Если дом не зарегистрирован, вы также не сможете прописаться, подарить, продать или передать по наследству. Плюс важный момент — электроотопление. Пока дом не на учёте и не подтверждено, что у вас электроплита или электроотопление, стоимость киловатта выше. Если нажгли больше 3900 кВт за отопительный сезон — идёт второй тариф, и счёт может прийти на 25–30 тысяч. Человек удивляется: оказывается, надо было зарегистрировать отопление.
То есть если у меня есть другая недвижимость, где я прописан, а загородный дом — просто для души, жить можно?
- Пока да. Но если возникнет необходимость продажи или вступление в наследство — всё придётся решать экстренно и сложно.
Слышала, что теперь дом не зарегистрировать без границ участка?
- Да. Старые участки, которые когда-то дали в декларативном порядке, сейчас не проходят ни сделки, ни дарение. Сначала надо регистрировать границы участка, потом — дом. Иначе непонятно: где построил, какие отступы, не залез ли к соседям.
Мы в прошлый раз как раз говорили: перед стройкой надо границы определить, чтобы дом соседу не построить.
- Это самое первое. Прежде чем строить — знать свои границы, чтобы быть уверенным, что строишь на своём.
Если дом не зарегистрирован — сделок никаких?
- Ни продать, ни подарить, ни передать по наследству. Правильно.
А сроков регистрации законодательно не установлено?
- Пока нет. Но есть требования Градостроительного кодекса: вы должны уведомить муниципалитет о планируемом строительстве, получить уведомление, где прописаны отступы, высотность, противопожарные нормы. Это не просто так — чтобы соседний дом не затенять, чтобы при пожаре не перекинулось.
А завтра могут принять закон — и всем бежать регистрироваться в экстренном порядке.
- Да, законодательство меняется резко.
Давайте пошагово: человек собрался строить. У него есть участок. С чего начинать?
- Приходит к нам, заказывает вынос границ. Потом планирует дом. По-правильному — подаёт уведомление о планируемом строительстве в архитектуру, получает ответ, что всё соответствует. Но для обычного физлица, который строит для себя, до 2031 года уведомление пока необязательно. Но знать требования по отступам и высотности надо. В Калинино, например, есть определённая высотность для домов.
Построили капитальный дом. Дальше?
- Собственник участка приходит к нам. Оформляем договор, выезжает инженер — обмеряет координаты дома, как он расположен на участке, делает поэтажный план со всеми перегородками. Готовим техплан и вместе с ним — документы для присвоения адреса.
Кроме техплана что-то нужно?
- Наша компания «Гео-Актив» может сделать всё под ключ. По договору — небольшая стоимость, специалист выезжает, снимает, регистрирует право. Человек получает готовые документы на собственность.
Для частных домов есть «разрешение на ввод в эксплуатацию»?
- Раньше было обязательным. Сейчас — для промышленных объектов: гаражей, боксов, административных зданий. Для частного домостроения — уведомление о соответствии построенного объекта. Его лучше иметь, особенно если в будущем продавать через ипотеку. Банки воспринимают такой дом как новую недвижимость, и он подходит под ипотеку.
Кадастровый инженер нужен обязательно? Может, я сам по GPS?
- Без инженера никак. У нас есть аттестаты, членство в СРО, квалифицированные электронные подписи. Каждые три года — аттестация и повышение квалификации. Работаем в лицензионных программах. Сделать кто-то, может, и сделает, но для регистрации это не подойдёт.
Где вас найти?
- Мы в Абакане, на Вяткина, 5, офис 205. Телефон городской: 26-67-08. Сайт: компания geo19.ru. Можно оставить заявку, мы перезвоним.
С какими частыми ошибками сталкиваются собственники?
- Часто не хватает отступов от границ. Строят так близко, что прохода для обслуживания дома нет. Либо человек построил, а уведомление о начале строительства не получал — потому что его надо получать до стройки. Приходит продавать — а уведомления о завершении уже не получить.
Бывает, приходит с высотой потолка 2 метра. Говорит: «Так проще топить». А по факту это уже не жилой дом, а садовый или нежилое помещение. С жилым домом — как ходить, упираясь головой в потолок?
А если дом построен с нарушениями — границы нарушены, этажей больше, чем разрешено. Можно узаконить или переделывать?
- Каждая ситуация индивидуальна. Приходите к нам на Вяткина, 5 — переговорим, выедем на место, посмотрим. В Абакане регламентировано два надземных этажа. Мансарда без отопления в план может не включаться. Подвал считается подземным этажом, но в документах может стоять «три этажа» — это пугает людей, но подземные учитываются.
Что точно придётся переделывать?
- Выход за границы участка — да. Старая застройка: купили старый домик, снесли, построили новый. Выезжаем — дом вылез за границу. Раньше мерили по стене здания, а не по фундаменту или завалинкам. Получилось полметра — и они чужие. Если залезли к соседям — придётся договариваться. Есть процедура перераспределения участков: можно докупить кусочек. Но сосед скажет: «Продай мне два метра», а вы ответите: «А за сколько бы я хотел его продать?» — как договоритесь.
Если дом построен давно, документов не хватает — куда обращаться?
- Главное — чтобы вы были собственником участка. Основной архив — БТИ для домов до 2013 года. Ещё сельсоветы — там могут храниться домовые книги. Запросы — неделя-две, не так долго.
Лучше озаботиться заранее, а не когда продавать соберётесь.
- Если выяснится, что дом вылез за границу, процесс будет долгий — покупатель уйдёт.
Вы можете помочь с регистрацией «под ключ»?
- Да, договором подряда. Бесплатно консультируем. Единственное — без собственника не обойдёмся: дом открыть надо, попасть на территорию, сделать обмер. Адрес, регистрацию — всё сделаем.
Это удобно — можно заказать отдельные услуги: вынос границ, техплан?
- Да. Для себя техинвентаризация — пожалуйста. Для регистрации и постановки на учёт — полный комплект. Особенно сейчас актуально для программ типа «социальный контракт» или установка котлов: нужна нормальная площадь, чтобы котел поставили тот, который будет тянуть.
Лучше сразу делать красиво, не экономить — потом вылезет боком. Консультация первая бесплатная?
- Да, бесплатно. Приходите на Вяткина, 5, в 205-й кабинет, звоните 26-67-08. По заявкам выезжаем в течение двух-трёх дней.
Адрес: г. Абакан, ул. Вяткина дом 5, 2й этаж, офис 205
Телефоны: +7 (3902) 266-708, +7-962-800-53-11
Сайт: https://geo19.ru/
Реклама. ООО «Гео-Актив». ИНН 1901120739
erid F7NfYUJCUneTVxGUKvU5
