В прошлом году в Хакасии было выдано более 4,9 тысяч ипотечных кредитов на сумму 14,1 млрд рублей. Причем, если в первом полугодии заемщики получили 2,9 тысяч ипотечных кредитов, то во втором – только 2 тысячи. Рынок несколько охладился после прекращения действия широкой льготной ипотеки. Для сравнения: в 2023 году было выдано более 8,5 тысяч ипотек на сумму более 27 млрд рублей.
Как долго будут сохраняться высокие процентные ставки и когда ипотечные кредиты снова станут доступными – рассказал Вадим Лузанов, управляющий Отделением Банка России в Хакасии.
- Вадим Николаевич, с 1 марта Банк России снизил надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам. В прошлом году наоборот регулярно ужесточал требования по ипотечному кредитованию и выступал за повышение первоначального взноса. Для чего это делается? Как эта мера влияет на ипотечное кредитование и процентные ставки?
- С помощью указанных вами мер Банк России регулирует рынок ипотечного кредитования. И, к примеру, принятые вовремя более жесткие меры в прошлом году позволили снизить риски ипотечного кредитования. На кредиты, предоставленные заемщикам с показателем долговой нагрузки более 80%, то есть когда за кредиты человек отдает большую часть дохода, в конце прошлого года пришлось всего 13% выдач. А в 2023 году таких «опасных» кредитов было почти 45%. То есть, мы видим, что этот механизм работает. И подобные меры в определённых условиях необходимы.
Сами по себе макропруденциальные надбавки не запрещают выдачу кредитов с высоким риском, но делают их более затратными для банков с точки зрения влияния на их капитал. Иными словами, банку для того, чтобы выдать ипотеку заемщику с высокой закредитованностью и низким первоначальным взносом, необходимо иметь приличный запас капитала на случай возникновения проблем у заемщика. И вот тут уже банк лишний раз подумает, выдавать ли ипотеку, если заемщик не очень надежный.
Что касается процентных ставок по рыночной ипотеке – они зависят не от макронадбавок, а прежде всего от инфляционных ожиданий, риск-профиля самого заемщика и политики банков. А условия по льготной ипотеке, включая ставки, устанавливает Правительство.
- Вслед за Банком России, сами кредитные организации тоже стали ужесточать требования к размеру первоначального взноса. Не приведет ли это к тому, что заемщики начнут брать потребительские кредиты на сумму первоначального взноса и, таким образом, закредитованность населения только вырастет?
- В использовании потребительских кредитов для первоначального взноса, действительно, есть риск повышения закредитованности. Мы внимательно следим за ситуацией, и пока видим, что доля таких ипотек стабильно низкая.
Ипотека – это самый долгий кредит, за время его погашения может случиться всякое. Мы призываем всех заемщиков с большим вниманием подходить к его оформлению и трезво оценивать свои финансовые возможности. По нашему мнению, предельная долговая нагрузка не должна превышать 50%. То есть на обслуживание всех кредитов – не только ипотечных, а вообще всех–должно уходить не более половины от дохода. В противном случае риски столкнуться с серьезными проблемами при любом ухудшении финансового положения возрастают многократно.
- Может ли банк в одностороннем порядке увеличить процентную ставку по ипотечному кредиту в течение срока кредитования?
- Нет. По действующим кредитам, выданным по фиксированным ставкам, банки не могут менять условия, в том числе и повысить ставку. Практически вся ипотека и потребительские кредиты были выданы по фиксированным ставкам. Проблема ипотеки с плавающими ставками была решена вступлением в силу федерального закона в марте 2022 года: по таким кредитам заемщики будут платить по ставкам не выше действовавших на 27 февраля 2022 года, а тогда, напомним, ключевая ставка была 9,5%.
- Как долго будут высокие процентные ставки и когда ипотечные кредиты снова станут доступными?
- Важно понимать, что главное – это доступность жилья, а не просто доступность ипотеки. Ипотека сама по себе не может обеспечить доступность жилья, даже если будут низкие процентные ставки. Потому что основное условие– это когда рост доходов людей не отстает, а лучше опережает рост цен на жилье. У нас в последние годы было наоборот. Сейчас мы видим, что и после повышения ключевой ставки, и после отмены безадресной льготной ипотеки подорожание жилья замедлилось. Для нас важным фактором является замедление инфляции, потому что это будет сдерживать рост цен и на жилье, и сократит давление на реальные доходы граждан. Это и есть путь к тому, чтобы повысить доступность жилья. По мере замедления инфляции будут снижаться и ставки по рыночной ипотеке. Напомню,что, когда у нас была инфляция около 4%, рыночная ипотека без льготных программ была вполне доступна и очень активно развивалась.
- Многие застройщики заявляют о том, что высокая ключевая ставка стала заградительной для потенциальных покупателей жилья, и на рынке вот-вот наступит коллапс. Как Банк России оценивает эти последствия?
- Мы считаем, что на рынке есть признаки перегрева, и он нуждается в охлаждении, однако никаких критических последствий не прогнозируем. Например, массовая льготная ипотека завершилась с июля прошлого года, и это не привело к существенным проблемам на строительном рынке. Более того – мы видим, что рынок жилья приходит к более равновесному состоянию.
- Вопрос от читателей: нельзя ли зафиксировать какой-то доступный максимальный процент по ипотеке и выше не поднимать?
- Как нам показал пример льготной ипотеки, это приводит к перегреву – рост цен делает жилье менее доступным, а разрыв в стоимости квадратного метра на первичном и вторичном рынке создает риски для заемщиков и банков. Уровень процентов по ипотечному кредиту может быть самым разным и зависит от множества факторов: размер ключевой ставки, который, в свою очередь, зависит от инфляции, меры господдержки и так далее. Зафиксировать ипотечную ставку для всех невозможно.
